A relação entre o mercado e o Estado tem sido tradicionalmente entendida uma vez que um esquema de três camadas. O Estado garante os direitos de propriedade e outras pré-condições dos mercados. Os mercados operam dentro desta estrutura e oferecem resultados eficientes. O Estado corrige as falhas do mercado por meio de instituições complementares uma vez que, em alguns casos, políticas de bem-estar social. A gestão das cidades não é dissemelhante e questões uma vez que o desenvolvimento econômico, acessibilidade a bens e serviços, mobilidade, sustentabilidade, liberdade e bem-estar, dependem da relação entre os mercados e o Estado.
Os mercados são instituições nas quais indivíduos ou agentes coletivos trocam bens e serviços usando o verba uma vez que meio de troca, o que leva à formação de preços. Um sistema de preços livres estabelece um mecanismo transacional natural e descentralizado que transmite informações complexas sobre as preferências das pessoas, as condições de oferta e de procura de bens e serviços. Para Hayek, vencedor do Nobel em Economia em 1976, o conhecimento e as informações mantidas por vários agentes só podem ser utilizados plenamente em um sistema econômico descentralizado, de livre iniciativa. A segurança do recta de propriedade — principalmente a propriedade de terras e ideias, ou patentes — para que essas trocas possam ocorrer gerou os incentivos para inovação e investimentos que catalisaram a Revolução Industrial na Inglaterra em 1760.
A Era das Cidades
Com a industrialização e o negócio, a ordem espontânea criada pelos mercados se manifestou na forma de cidades. Aumentava a demanda por trabalhadores nas indústrias e pobres camponeses migravam para as cidades de todo o mundo em procura de renda. A vocábulo “slum”, em inglês, foi originada na Europa Ocidental no século XIX para caracterizar os locais pouco drenados e lamacentos, perto das fábricas, às margens dos canais, que acomodavam os pobres migrantes em habitações baratas, pouco drenadas e superlotadas, com densidades que superavam 40 milénio hab/km².
Em 1830, Londres se tornava a cidade mais populosa do mundo com 1,3 milhões de habitantes, e a renda per capita de seus habitantes era de somente US$ 1.749 (nos preços internacionais de 1990), o equivalente à renda per capita de Honduras, Moçambique ou Paquistão em 2003. Nos estágios iniciais de desenvolvimento, a pobreza era o estado padrão dos britânicos. O mesmo desenvolvimento da indústria e do negócio ocorreria no Brasil, mas um século depois, principalmente posteriormente a Enunciação da República e, em seguida, com a rápida urbanização a partir de 1950.
O que os países em desenvolvimento enfrentam nos dias de hoje, os países desenvolvidos enfrentaram durante sua urbanização no pretérito. Ou seja, muitos dos atuais problemas de ordens econômicas e sociais uma vez que violação, habitações precárias e informalidade, estão na natureza do processo de urbanização em seus estágios iniciais e intermediários de desenvolvimento.
As cidades se tornaram atrativas ao proporcionar ocupação e renda, multiplicidade de bens e serviços, lazer e cultura. Mas múltiplos problemas surgiram no processo. A expectativa de vida de recém-nascidos em Londres na Era Industrial era de somente 12 anos — menor que no campo. Mas as cidades evoluíram com o empreendedorismo, investimentos, produtividade e negócio.
A cidade enriquece quando atrai novos investimentos ou quando exporta bens e serviços para outras cidades. Os preços associados à renda do trabalhador, uma vez que o transporte, a construção social e a oferta de bens e serviços, moldam as cidades a partir de preferências e necessidades.
Antes das ferrovias, as fábricas se instalavam perto dos canais para se evitar custos de transporte. Sem recursos para comprar boas habitações e meios de transporte, os pobres imigrantes aglomeravam nas áreas lamacentas perto das fábricas onde havia oportunidades de ocupação. Os empregados assalariados se tornaram consumidores dos bens e serviços produzidos para as massas.
Os negócios competiam para atender a crescente demanda dos consumidores com mais qualidade e menor preço. As empresas se instalavam em locais que permitiam grande entrada ao mercado de trabalho e de consumo. A localização urbana mais demandada, entretanto, era o núcleo mercantil, geograficamente mais próximo de todos os cantos da cidade, e por onde partiam as linhas radiais de transporte ferroviário.
Mercado imobiliário
O ressaltado preço da terreno na região meão era um revérbero da demanda pelo lugar, o que exigia o maior aproveitamento da terreno: mais espaço construída de escritórios, lojas e apartamentos, elevando a densidade. As edificações centrais em Londres eram tinham até trinta metros, aproximadamente dez pavimentos, com uma taxa de ocupação dos lotes entre 60 e 100%, resultando em construções com espaço de entre cinco e nove vezes a espaço dos terrenos. Em Manhattan, leste índice de aproveitamento dos edifícios na viradela do século XIX para o século XX chegava a vinte. Mais pessoas podiam assim acessar a localização meão e os mercados de trabalho e consumo em menor tempo, otimizando a oferta e a demanda de bens e serviços, tornando a cidade dinâmica, competitiva e produtiva.
De 1800 a 2000, a população urbana mundial passou de 7% para 43% da população totalidade. Para cada 1% de aumento na taxa de urbanização de um país, a renda cresceu 2%. Os dados históricos também sugerem que a renda per capita cresce ainda mais rápido posteriormente a estabilização populacional das principais cidades de um país.
Neste mundo cada vez mais urbano, dissemelhante de uma sociedade rústico, não é preciso obter quantidades significativas de terreno para comprar renda e qualidade de vida. Basta uma fração mínima, a conhecida fração ideal, para prometer um espaço na ergástulo produtiva urbana. A multiplicação do solo em pavimentos empilhados permite a desconcentração da propriedade sobre a terreno e otimiza o uso do espaço. Um habitante pode ocupar um imóvel de 100 m², mas sua fração ideal do terreno pode muito ser o equivalente a 1 m² de terreno.
Porquê descreve o urbanista Alain Bertaud, por meio dos preços, os mercados transmitem as complexas informações que geram a ordem espacial das cidades. Na maioria dos casos, observa-se elevada intensidade de uso do solo nas regiões centrais e menor intensidade em regiões afastadas. Ainda assim, mercados permitem respostas a diferentes preferências em uma mesma cidade ou em cidades diferentes. Em Novidade York, por exemplo, é verosímil estar em Upper East Site, região superior próxima ao Meão Park, cuja densidade atinge 60.000 hab/km², ou em Newark, região de densidade de 1.000 hab/km². O poder de decisão é do consumidor, seja por uma localidade meão e próxima a empregos, ou por mais espaço em uma espaço menos densa ou demandada.
As preferências dos habitantes por localidades em uma cidade são transmitidas através dos preços no mercado imobiliário, tal qual funcionamento ocorre uma vez que em qualquer outro mercado. Se muitos consumidores preferem um terreno, a competição por adquiri-lo pode levantar o preço a tal ponto que nenhuma pessoa sozinha consegue adquiri-lo.
Assim surgem os condomínios verticalizados, uma associação democrática de propriedade e uso da terreno. Caso a demanda pelo lugar seja baixa, os preços serão menores, e a intensidade de uso da terreno assim uma vez que a densidade populacional tenderão a ser menores. Ausentes as restrições à oferta, em um mercado de competição perfeita, nenhum participante tem o poder para definir os preços, que são ultimamente revérbero da ação coletiva. O preço é definido pelo mercado.
Mercados e políticas urbanas no Brasil
Os mercados transmitem por meio dos preços as informações que geram a ordem espacial das cidades e, quando os preços são distorcidos, o mesmo ocorre com a ordem gerada pelos mercados. — Alain Bertaud
Os planos urbanísticos no Brasil tendem a ignorar o funcionamento dos mercados, gerando graves consequências para as cidades. Diagnosticado internacionalmente, em face do prolongamento econômico e populacional, leis restritivas causam o envelhecimento de áreas centrais e a dissipação do desenvolvimento imobiliário com a fuga de investimentos para áreas afastadas ou municípios vizinhos. A inelasticidade da oferta, isto é, a incapacidade de atender a demanda prontamente prejudica a acessibilidade à habitação e torna os imóveis mais caros relativos à renda.
Impedimentos a atividades na construção social atrasam a produtividade e a redução do déficit habitacional. Porquê assinalado por Alain Bertaud, ex-chefe do departamento de planejamento urbano do Banco Mundial:
Estamos enfrentando uma situação estranhamente paradoxal na forma uma vez que as cidades são administradas: os profissionais encarregados de modificar os resultados do mercado por meio de regulamentações (planejadores) sabem muito pouco sobre os mercados, e os profissionais que entendem de mercados (economistas urbanos) raramente estão envolvidos no projeto de regulamentações destinadas a restringir esses mercados.
Na visão de secção dos planejadores brasileiros, o trânsito, o clima, a desigualdade econômica e a especulação imobiliária são determinantes para a política de restrição ao aproveitamento do solo, e consequentemente, a restrição à produtividade do solo e a oferta de imóveis.
Mas estes fatores realmente se justificam? Tome Porto Feliz e Novidade York, por exemplo. Os 1,48 milhões de habitantes em Porto Feliz ocupam uma espaço construída de 200 km². Os 1,63 milhões de habitantes de Manhattan ocupam uma espaço construída de 59 km². Porquê uma população 10% superior ocupa um território 70% subalterno e obtém consideráveis índices de mobilidade, prosperidade e muito estar? No Brasil, projetos de edificações com mais de 150 metros de fundura em um relâmpago de 15 km dos aeroportos devem ser submetidos à aprovação do Departamento de Controle do Espaço Airado (DECEA), sem critérios pré-estabelecidos, podendo ocorrer a proibição da construção ou limite a fundura. Em Manhattan há edificações de mais de 400 metros a 8,3 km do Aeroporto de La Guardia.
Em se tratando do clima, Singapura está posicionada a 1,3 graus supra da Risca do Equador, sua temperatura média anual é de 27° C e o índice de aproveitamento imprescindível dos terrenos na cidade chega a 25. Belém, capital do Pará, também está a 1,3 graus da Risca do Equador e sua temperatura média anual também é de 27° C, mas o maior índice de aproveitamento na cidade é 3,3. Com renda per capita de US$ 94.670 e IDH de 0,935, Singapura é uma das cidades mais prósperas do mundo.
Exclusivamente para confrontação, a renda per capita em Belém é de US$9.543 e o IDH é 0,746. O ressaltado aproveitamento do solo não afetou o clima em Singapura e nem a tornou mais pobre ou desigual — o índice GINI de desigualdade em Singapura é 0,48, menor que os 0,63 do estado do Pará. As cidades do Sul do Brasil, com temperaturas médias entre 19° e 21°, também possuem índices de aproveitamento de até 3. Ou seja, leis aplicadas no Setentrião do país são aplicadas de forma muito semelhante no Sul, independente do clima ou posição geográfica.
Com exceção de grande secção das cidades europeias — que desenvolveram secção considerável do seu envolvente urbano até o término do século XIX, com índices de aproveitamento de até 10, e que hoje optam por preservar seu patrimônio histórico —, os índices de aproveitamento nas áreas centrais das cidades que ainda promovem o desenvolvimento são exemplos do intensidade de heterodoxia do planejamento urbano brasílio. Porquê dito por José Aparecido Ribeiro, jornalista mineiro: “O mundo caminha para um lado, e o planejamento das cidades brasileiras caminha para o outro. Será que o mundo está incorrecto e nós estamos certos?”
Os planejadores dessas cidades buscam manter índices de aproveitamento superiores ao índice do estoque imobiliário construído por basicamente quatro razões: permitir que seus habitantes e empresas cresçam ou consumam mais espaço construído por pessoa sem terem que mudar para áreas afastadas; reduzir a expansão nivelado da cidade e os custos associados em termos econômicos e ambientais; incentivar a reconstrução de edifícios obsoletos mantendo as cidades revigoradas e integradas; permitir o surgimento de economias de graduação.
Uma propriedade passível de construção é precificada em função do seu potencial de produção e da preferência do consumidor pela localização. Mas na visão de grande secção dos planejadores brasileiros, o valor das propriedades deve restrito e igual para todos os proprietários. Esta é talvez a principal razão da regulação de índices de aproveitamento restritos e constantes no território das principais cidades brasileiras. Os fundamentos da equalização dos coeficientes de aproveitamento são formulados pelo jurista José Afonso da Silva uma vez que forma de reduzir a disparidade econômica, promovendo um tratamento igualitário entre os proprietários de terreno.
Para a presidente do IAB-MG, Dorinha Alvarenga, conforme asserção em coletiva de prensa junto ao prefeito de Belo Horizonte em 2019, “ninguém deve poder edificar mais que ninguém”. Nas cidades onde o índice de aproveitamento imprescindível é 1, o desenvolvimento é condicionado à outorga onerosa que, de conciliação com José Afonso, ajudará o poder público a recuperar a mais-valia oriunda do direito de construção. Já os membros da Secretaria de Planejamento de Belo Horizonte acreditam que tornarão as propriedades mais acessíveis às classes mais pobres restringindo o potencial de construção, ou seja, gerando escassez.
Hsieh & Moretti mostram que a restrição à oferta de habitações não só torna os imóveis mais caros uma vez que reduz a taxa de prolongamento econômico e o bem-estar dos habitantes. Outro fator determinante para a política urbana brasileira é o argumento de que há concentração excessiva nas propriedades no mercado imobiliário, como se a realidade do sistema feudal ainda estivesse vigente. No entanto, ao longo da história houve desconcentração de propriedades, aumentando o número de proprietários de imóveis e permitindo que imóveis sejam transacionados para proprietários que façam melhor uso dos recursos.
Apesar disso, mercados não devem ser dominados ou monopolizados e o Estado deve emendar falhas do sistema econômico, mas não o sistema em si. Como diz Bertaud: “Mercados são uma vez que sisudez, eles existem em todo lugar. Mas enquanto planejadores urbanos são bons em considerar a sisudez, eles tendem a ignorar completamente as forças de mercado em seus planos, resultando em um desenvolvimento urbano que frequentemente lacuna em endereçar as necessidades dos moradores da cidade.” Os principais objetivos do planejador deve ser prometer a mobilidade e o fluxo de bens e serviços e, nesse sentido, o provisionamento de áreas públicas adequadas para que a infraestrutura possa existir e ser expandida, assim uma vez que o bem-estar da população. Para isso, é fundamental o entendimento do funcionamento dos mercados.
O sucesso urbano de grandes metrópoles deve ser medido em função do tamanho da força de trabalho e de altos salários reais, isto é, elevada razão entre a renda e os preços de bens e serviços, e não o contrário. Não se torna propriedades baratas e acessíveis restringindo a oferta. Se um planejador urbano não entende ou rejeita os princípios básicos de consolidação de centros urbanos e economias de mercado, ele não deve planejar uma cidade.
Via Caos Planejado.
